Qué es el usufructo y qué sucede cuando se quiere vender una vivienda con esta figura

El usufructuario de una vivienda es una figura jurídica que se establece cuando una persona, llamada usufructuario, obtiene el derecho de uso y disfrute de una propiedad que pertenece a otro, conocido como nudo propietario. Este arreglo permite al usufructuario habitar la vivienda o alquilarla y obtener los ingresos correspondientes, mientras que el nudo propietario mantiene la titularidad del bien.

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es un derecho real y temporal que se concede sobre los bienes de otros. En el caso de una vivienda, el usufructuario puede usar la casa y aprovechar sus utilidades y beneficios, según lo estipulado en el artículo 467 del Código Civil donde se afirma que «el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa». Este derecho se puede establecer por diversos motivos, como una donación, un testamento o un acuerdo privado.

Derechos y obligaciones del usufructuario

El usufructuario tiene el derecho de usar la vivienda y recibir todos los frutos que esta genere. Sin embargo, no puede alterar la forma ni la sustancia de la propiedad. Además, está obligado a realizar el mantenimiento ordinario de la vivienda y a pagar los gastos corrientes, como los impuestos o las cuotas de comunidad.

Venta de la propiedad con usufructo

Cuando se quiere vender una propiedad que está bajo usufructo, el proceso se complica. El nudo propietario puede vender su parte, pero el comprador deberá respetar el usufructo existente hasta que este se extinga. El usufructo generalmente termina con la muerte del usufructuario, aunque puede extinguirse por otras causas, como el vencimiento del plazo por el que se constituyó.

Valor de la propiedad en venta

El valor de mercado de una propiedad con usufructo suele ser menor, ya que el comprador no podrá disponer plenamente de ella hasta que finalice el usufructo. Por ello, es común que se realicen valoraciones específicas para ajustar el precio de venta considerando la edad del usufructuario y el tiempo restante del usufructo.

Acuerdos entre las partes

En algunos casos, el nudo propietario y el usufructuario pueden llegar a un acuerdo para extinguir el usufructo, facilitando la venta de la propiedad. Esto puede implicar una compensación económica para el usufructuario, quien renunciaría a su derecho a cambio de una suma de dinero.

La figura del usufructuario es compleja y requiere de un entendimiento claro de los derechos y obligaciones que implica. La venta de una propiedad con usufructo es posible, pero requiere de consideraciones especiales y, a menudo, de la cooperación entre el nudo propietario y el usufructuario para llegar a un acuerdo beneficioso para ambas partes. Es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario para navegar por estas aguas legales.